统一运营的管理模式特别适用于于中国！（上）

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统一运营的管理模式特别适合中国。

历史经验和教训表明，不能统一经营和管理的购物中心将逐渐从“经营管理”向“物业管理”转变，直至最终彻底失去核心商业竞争力。这种情况在国内并不少见。

统一运营一般包括统一投资管理、统一营销、统一服务监管、统一物业管理四个方面。

其中，“统一投资管理”是后三项统一工作的基础和渊源。这项工作的成败，不仅决定了开发商前期规划的成败房产运营系统，也决定了购物中心后期商业运营管理的成败。

商场经过经营定位、经营项目/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商引资设计等阶段后，即可开始统一招商引资。

这是开业前最重要的工作，也是顺利实现初步设计目标的关键工作：

如果招不到合适的商家，购物中心可能要承担巨大的经营风险；

即使招到合适的商户，开业后也要根据具体经营情况调整商户继续招商引资，对合作商户进行长期服务和管理。

通过“统一招商管理”，购物中心与所有合作商户建立并保持着既对立又和谐的关系。这种关系是购物中心这样的大型商业项目能够长期成功的保证。因此，统一招商管理的成败是商场统一运营成败的关键。

我们先来看看“统一投资管理”的简单定义：

商场经营管理公司按照既定招商指引，严格审核统一招商，对所有招商招商进行统一管理。

其实，统一招商引资并不难。难的是如何招商引资，如何经营商户。因此，设计一个合理实用的投资管理基本原则是“统一投资管理”成功的关键。

我们设计了一个商场《统一投资管理十项基本原则》，希望对国内商场的投资管理有所帮助。

第一个基本原则：保持购物中心统一的主题形象和统一的品牌形象。第二个基本原则：保持购物中心业务功能的均衡发展。第三个基本原则：购物中心的投资标的应能在功能和形式上与同行业不同，与不同行业相辅相成。第四个基本原则：投资顺序原则。先主库，后辅库的原则；零售购物的原则是物品优先，辅助物品的原则。第五条基本原则：核心主店招商布局原则。第六条基本原则：特招商优惠招商原则。

特约商户是指文化、艺术、科技含量较高的经营单位，给予优惠政策并邀请其进场，可以提升文化氛围，活跃购物中心的氛围。

第八条基本原则：租赁经营采取放水养鱼的原则。

由于购物中心的经营具有长期性，采取合理的租金和优质的服务做法，使整个购物中心火爆，然后根据经营状况适当、稳定地调整租金；这样，开发者和商家可以共同成长。

放水养鱼的原则，可以理解为“先人气，后生意”的原则。如果租户前期收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵；北京新特商业中心关闭的原因之一就在于此。

第九条基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调统一为商户服务。

统一服务包括统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一培训服务、统一店面布置指导服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等。

这种“统一服务”不仅要体现在思想上，体现在投资合同上，还要体现在后期的管理行动上。这种“统一服务”就是要求“服务”脱离购物中心的品牌和特色。

第十条基本原则：购物中心应有完善的信息系统，为购物中心管理者、签约商户和顾客提供便利。

当然，便利是有不同的，包括管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。

建立统一信息平台，实施精细化管理。一是可为客户提供统一收银、消费卡等便捷服务；

可为广大签约商户提供丰富准确的客户信息和市场信息，甚至提供更详细的商业信息，如零售商品库存信息等；

可为购物中心自身提供布局密度、项目搭配、人员配置、站点效率、商户绩效等业务信息，方便购物中心对业务站点（稀缺资源）进行无限分析和再分配。

招商不是开业前就完成的工作。事实上，商场招商是一个无限循环的工作，需要信息系统的分析和支持。

01

统一运营、招商、策划、营销、物业是商业地产的核心

经营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和资产价值提升的源泉。现代商业地产管理运营的本质是将松散的业务单元和多样化的消费模式统一为一个业务主题和信息平台。

无法统一经营管理的商业地产项目，将逐渐从商业经营向物业经营转变，直至彻底丧失商业核心竞争力。

购物中心作为一项复杂的商业业态，其管理要求高于其他业态。它包含了多种流行的商业业态，其主要目的是追求综合需求，以达到最高的运营效率。

所谓综合需求，是指购物中心能够提供多功能的服务，消费者进入后能够满足多样化的需求房产运营系统，激发购买欲望，使潜在需求形成购买行为。

项目必须尽一切可能安排适当的全方位服务。当然，这从管理的角度来说也增加了无限的困难。也就是说，商场的管理者面对各个行业，如何将它们整合成一个统一有效的体系。此外，消费需求弹性较大，在经营管理上需要慎重考虑规则，避免产生负面影响。

为了激发更高的经营业绩，商场必须掌握一定的经营理念并加以利用。

未来商业地产的营销策略和营销手段将以经营管理为主。有三个核心概念。

核心理念1：投资者购买的不​​是钢筋混凝土堆砌的建筑垃圾，而是商业业态商机增长带来的升值空间。商机除了理论上存在，更重要的是在运营中落实。因此，商业项目开发阶段的任何销售预算都应包括实施运营管理所需的成本。核心理念2：商业项目要立足于市场运作和繁荣的视角。细化经营管理体制的建立和招商招商的选择。以市场繁荣为核心利益点，最终收获商业项目最大的发展效益。

-1- 考虑时间段划分

购物中心全天的划分以进入购物中心的顾客人数统计结果为准。

如果过于集中，不仅会降低公共设施和服务人员的服务质量，同时，如果拥挤程度达到一定程度，势必会降低顾客的舒适度和享受度。

在某些时候，如果人数太少，现场冷清，会严重降低顾客的购买意愿，不利于购物中心的有效运营。

因此，只有制定详细的计划，按时间段介绍客户，每天进入营业区域的客户，既能满足计划人数，又能达到平均分布。

这样做的有利结果是，运营管理成本的效益可以得到最好的发挥，客户满意度也可以保持在较高的水平。

-2- 做好重叠客源的分析和规划

购物中心运营之初，应先设立主题店，在招商过程中先办理。因为主题店有一定的留客能力天外神坛，经营业绩更有保障。

当然，除了购物中心的整体推广计划外，每个独立的店铺也有一定的吸引顾客的能力，但是这些被吸引到购物中心的顾客，就会成为整个购物中心的顾客。

在购物中心整体规划的指导下，每个商业个体都可以提供最合适的服务，因此客源的重叠使得每个商业单元获得重叠的收益。

-3- 使商品趋向于全方位服务功能

在购物中心的具体客群中，主要客户多为家庭式采购，因此提供全方位的商品满足家庭的需求成为了购物中心的主要功能。

购物中心的服务重点在于商品用途的定位。购物中心根据客群定位，根据客群需求服务和安排商品。当然，他们必须根据需求和商业区的竞争情况考虑各个方面，以整合服务功能。.

-4- 组合单个图像以创建组图像

形象是无形资产的具体象征，充分体现在企业的成就和业绩中。

-5- 着力提高效率水平

所谓扁平化效率，即营业收入与营业面积的比值，主要用于平行和垂直地评价经营业绩。

同时，可以对商圈的业绩进行扩展比较，从而对购物中心的经营业绩进行审计和调整，也可以对购物中心的短期、中期和长期趋势进行跟踪和评估。商场，以便把握低效时间段，开展促销、打折等活动。在此基础上，提高效率低下时期的运行效率。

02

商业地产项目应实行统一招商、统一管理、分权管理

-1- 统一管理，分散经营的理念

购物中心内商铺规划集聚，购物中心“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其他房地产业态的核心特征。

统一管理要求购物中心必须由代表业主权益并受业主委托的管理公司进行管理。没有统一管理的购物中心难以承受激烈的零售市场竞争。

去中心化运营是为商场中消费者与经营者之间的交易提供场所，但商场管理者不能直接进行业务运营，只能在消费者与经营者之间架起桥梁。

-2- 对商业项目实行统一管理理念

购物中心统一管理理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监管、统一物业管理。统一投资管理需要对投资对象进行品牌审核和管理，建立租赁管理。

要求一：品牌审核管理

所谓品牌审核管理，就是投资对象必须经过品牌审核后才能进入。

审核包括对厂家和产品的审核，必须有有效的营业执照、生产许可证、注册商标注册证、产品合格授权书（适用于批发代理）、品牌代理授权书（适用于垄断代理）、税务登记证、法人授权委托书等

要求2：完善的租赁管理

租赁管理包括约定租金、租赁期限、支付方式、物业管理费收取等，以及其他关键租赁条款管理。

例如：租户的经营业态受到整个购物中心统一的经营计划的限制，如果有重大变化，必须得到业主委员会的批准。

租约的改善还包括营业时间的确定；租户的店名广告、促销广告的大小、悬挂位置、语言文字等必须统一管理。

同时，整个购物中心的推广义务，承租人对停车场的使用，决定是否还款是免费的，有无限制；保险范围；收银台是否统一。

商业地产强调经营与管理的统一（开发商与入驻商户精诚合作，在同一主题理念的指导下开展统一的经营管理工作）。

虽然是综合性综合性商业设施，但其运营管理却能呈现出统一的协调感和一致的服务质量，就像一个单一的店铺一样。在具体的组织工作中，应牢记以下几点：

03

商业项目不同运营阶段的运营管理要点

-1- 项目开发过程中的运营管理要点

-2- 项目开垦期运营管理要点

这个阶段强调广场和租户的双赢。

需要导入专业的摩尔管理软件系统，信息可以多种方式导入，数据可以有效共享，统一租户租赁管理、交换管理、会员管理，有效指导广场的业务规划，了解客户需求跟踪客户消费信息，指导租户运营。

-3- 项目规范改进期运营管理要点

-4- 商业地产项目全过程信息化管理的要点

04

总结

商业地产的可持续经营需要严格、统一、规范的管理。由于一个大型购物中心往往拥有数百个独立所有权的独立经营实体和众多租户，因此应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。

商业地产的统一经营管理，最终将使商家相互促进、相互协调，极大地刺激人们的消费需求。

从这个意义上说，购物中心效率的提升取决于整体功能的发挥。商业地产的经营对象，形式上是租户，但实际上关心和关心的是客户。

只有共同面对客户，才能在开发商、业主、运营商和租户之间找到共同的利益。

每一个新的商业地产项目，都需要一段时间的市场培育。

尤其是市场尚未成熟的消费领域，市场培育期会更长。前期的招商工作，是前与后的纽带。这一环节的招商质量与后期的经营管理息息相关。

商业地产项目招商初期，必须立足于长期经营管理。

在市场培育期间，应尽可能降低企业的经营成本。一个好的商务中心必须有一个好的地理位置。当然，我们必须有一个好的团队来执行商业计划并忠于商业计划。

同时，你需要有一个好的管理团队，还需要建立商家、租户、房东之间的互补关系。

因此，我们需要在业主之间建立共识，我们需要成为合作伙伴，而不是竞争对手，从而为我们的商业中心带来繁荣。