【每日经济新闻】海杰汇商业地产精英沙龙活动在弘阳集团举办

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随着城市更新加速、消费升级、科技进步，传统商业地产面临越来越多的挑战。在瞬息万变的市场环境下，商业地产竞争日趋激烈，结构性过剩问题日益严重，行业无疑面临着重组。从招商难到开店难，从经营难到管理难，商业地产行业突围的出路在哪里？压力和成功之路在哪里？商业地产未来的机会在哪里？

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近日，由每日经济新闻作为秘书长单位主办的海杰汇商业地产精英沙龙在红太阳集团举行。国内商业地产领域的大咖们通过面对面的交流，探讨了房地产企业如何看待和应对当下的商业地产行业。重构下的突破口和成功之道。

行业如何分解取决于模式和规模

姜大强（海洁汇董事长、红太阳集团总裁）：房地产市场永远有机会，商业地产的机会更多。就看你能否跟上城市更新、消费变化、科技进步的步伐。未来3至5年，商业地产的产业格局将基本形成，大而强的龙头企业和小而美的中小企业并存。

对于大多数商业地产公司来说，如何在激烈的市场竞争中实现弯道超车？做大、做品牌、形成完整的商业闭环是关键。

未来，商业地产企业如果不能达到1000万至1500万平方米的规模，就很难拥有行业话语权。未来要打造商业地产，必须是明星项目+大本营或大基地的典范。如何大规模做商业地产？应坚持轻重并重。

朱林（红太阳商业集团执行总裁）：未来商业地产企业没有规模、没有业绩、没有影响力，很难在行业站稳脚跟、掌控话语权。做大做强的关键是让我们的消费者满意，为我们的商家赋能，激励我们的员工提供良好的服务。

以鸿洋为例，朱琳详细分析了鸿洋是如何通过“鸿洋之家”和“鸿洋广场”的两轮驱动战略，在全国范围内快速复制和实施核心竞争力的。

我们通过模式解决规模问题。红太阳通过重中之重、重中之重的模式实现了规模的快速扩张，而在行业中超车是成为黑马企业的关键之一。

王国庆（鹏欣集团水城经营管理副总裁）：是的，规模很重要，但如果模式合理有效，小而精，小而美才能活得好。

以南京水游城为例，经过十年的发展，从空间结构到品牌组合，从艺术、剧场、园林的创新，拥抱变化，应对挑战。此外，鹏鑫地产在商业基金、重资产基金、轻资产基金方面也做了大量工作，取得了不错的成绩。

姜大强：目前商业地产主要过于注重重资产模式。在轻资产和资产管理方面，尚未形成完整的闭环和商业模式。正是基于以上判断，近年来，宏洋迅速走出去，重轻重重，希望以时间换空间，快速集聚规模、品牌和人才。

做一个好的重资产项目，必须有好的位置、好的体验、有亮点（比如好的IP、创新、丰富的业态）；做一个好的轻资产项目，你必须做特色和主题业务。此外，专业的团队和良好的企业文化对于企业快速规模和复制也至关重要。

朱琳：业绩的关键在于运营，运营的核心在于团队机制。从选拔到用人再到激励，我们形成了成熟灵活的机制。光是奖励机制，我们就有30多个大大小小的，比如开业奖、运营奖、输出人才奖等等。一个好的机制对于提高我们的运营能力和支持我们的业绩有着重要的作用。

增强影响力的关键是集中精力，然后整合资源。和南京一样，鸿洋家居的规模最大，可以整合行业资源，提高效率。重视与重视并重，在实施重资产项目后迅速实施轻资产项目房产运营系统，依靠规模整合行业资源，实现区域内最佳影响力。

王国庆：比如，鹏欣目前正在转型为文旅基金，正在努力成为文旅基金。目前，鹏欣已签约南京夫子庙宫苑二期项目，总建筑面积约20000平方米，拟将其打造成鹏欣在夫子庙商圈的标志性商业项目。

未来要开拓万亿级精神消费市场

欧阳杰（新诚控股高级副总裁）：商业地产虽然招商难、经营难、难管理，但商业地产是大趋势。虽然我们在百货公司还是需要物质消费，但消费者对物质的欲望越来越弱，未来更多的需求将是精神消费。

目前，包括品牌商在内的大部分商场等业务多集中在零售市场，而由于租金的短期效应，体验、感知、分享的精神消费在万亿级被忽视市场，包括那些基于场景的碰撞体验和感知。、培养式的分享等。任何花钱后没有带回任何商品的消费。

我们已经进入了“人民对美好生活的需求不断增长”的新时代，我们必须洞悉新时代的商业大趋势。企业要跳出零售业过度竞争的红海，开辟广阔的精神消费新蓝海。精神消费市场的广阔空间是难以想象的。

王守清（旭辉集团副总裁）：我们对服务的研究太少了。这么多中国的百货公司做不到，日本的百货公司为什么要做呢？这是因为人们的个性化服务。

目前，商业地产招商难、难经营难、难经营难，主要有3个原因。首先，一些商业地产公司并没有真正做商业地产。房地产; 第二，商业地产商有很多创新的想法，但因为害怕失败而不敢付诸实践；三是商业地产供应量过大，但部分优质品牌商户数量不够匹配。

杨健林（禹洲商业集团原总经理）：消费者对便利消费的需求将带动社区商业需求增加。社区商业将是未来购物中心的有力补充，是大发展趋势。

张亮（苏州恒泰控股集团副总裁）：今年商业地产的市场形势确实严峻，也面临着很大的压力。从我们苏州中心过去一年的表现来看，写字楼业态的回报率明显好于零售业态和百货业态。

苏州中心总建筑面积150万平方米，其中商业面积达30万平方米。是目前苏州最大的商业综合体。去年人流量达到5000万，平均每天15万人，人流量和人气都非常大。但是我们去年的营业额只有30亿元左右，客户订单数只有50、60元，不算高。

欧阳洁：如何挖掘精神消费市场？精神消费需要创造性的领导。未来商业项目将摆脱百货、超市的标准化，这就要求商业项目经营者更体贴、更有创意，勇于争先、更有能力、更有决心、更有工匠精神。定制独特的精神消费主导的商业项目。

商业广场应为所有客户提供更多场景体验、碰撞体验、实践式分享的场所，发掘和培育商业地产新蓝海。

王守清：解决招商引资、开业经营、经营管理困难，要着力提升服务质量。快捷人性化的服务对电子商务的成功起到了很大的作用；而海底捞的成功，也与其人性化的服务息息相关。如果你深入研究这项服务，你会发现商机多，市场大，机会多。

杨健林：大型商业地产商可能跨区域布局，但社区业务细分市场将是对大型购物中心的有力补充。同时，随着城市更新步伐的加快，越来越多的存量物业需要通过精细化运营来实现商业价值最大化。社区业务可以将投资收益和资产变现的实际需求与消费者的市场需求相结合。今年，禹州将结合自身特点，加大在社区商业领域的投入。

张亮：再比如苏州中心。虽然马术、棒球等体验式营销业态有很多，但在苏州等二线城市，要升级业态、提高效率并不容易。

我们计划通过商业品牌的创新和重组来提高我们的地板性能。同时，我们也在研究如何创新整合联合办公、长租公寓、酒店、商业广场等不同业态，提高投资回报率。

重建关键在于人才建设和新技术应用

吴艳芬（总经理）：每个行业都需要创新，商业地产也不例外。市场瞬息万变，但最终取决于两个因素，一是政策，二是商业地产系统化、梯队化的人才队伍建设。

王帆（龙盛集团商业总经理）：商业地产的改造，表面上看就是把商业体中原有的业态拆解天外神坛源码网，以不同的方式重新组合。但真正的重建，关键在于人。

陈燕（尚佳中心总经理）：未来随着5G、AI等技术的发展和普及，商业地产应该通过数字化手段提高运营效率和客户粘性。

在提升服务质量的同时，我们通过数字化客户管理系统房产运营系统，精准分析客户的消费行为，进而利用社区模式为客户提供点对点的精准服务，从而增强客户粘性和品牌知名度。忠诚。

倪敏（东渡集团业务管理部总经理）：应对市场挑战和变化，商业地产项目必须积极运用智能科技，适应消费者行为的变化。尤其是5G、AI等技术在商场等业态中的应用应引起足够重视。

吴艳芬：住宅地产的发展速度快、规模大，而商业地产的发展相对缓慢、规模小，两者的幅度越来越差。原因主要有两点：一方面与商业地产起步较晚有关，另一方面与商业地产面临城市更新、消费升级、消费升级等人才紧缺有关。技术进步。商业地产行业要想健康可持续发展，就必须重视商业地产人才的培养。

王凡：目前商业地产人的综合素质与市场对商业地产行业的要求还脱节。商业地产面临5G、AI等高新技术带来的新挑战、新要求，以及“90后”、“00后”等群体消费行为变化带来的新挑战、新要求. 创意能否适应市场和时代。商业地产要改造好，就必须重视商业地产人才的建设。

陈焱：基于新型数字化工具的应用，在竞争激烈的虹桥商圈，尚佳中心这两年也取得了不俗的成绩。

2016年，我们接管了尚佳中心。2017年，我们的营业额增长了27%；营业额一定要做到，2018年继续保持两位数的增长。要打造商圈，商圈的形成和建筑形态非常重要。同时，与政府合作，推动美好生活建设和消费升级是我们的理解。

倪敏：比如今年年底将在青浦开业的东都青蛙城项目，将面临来自周边其他商业地产项目的激烈竞争。另一方面，要积极应用智能技术，包括5G、AI等技术在商场的应用，引导和适应消费者消费行为的变化，从容应对带来的挑战和机遇。约通过产业结构调整。

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