贝壳找房回应燃财经：百亿美元链家“缩进”贝壳整合行业

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在房地产垂直赛道的独角兽公司中，壳牌是一个年轻而资深的存在。

Young是因为它于2018年4月正式上线，业务涉及二手房、新房、租房、装修等。截至2019年7月上旬，已进入全国98个城市，月活跃用户7000万; 资深因为它是从2001年成立的房地产交易服务平台链家升级而来，有着十多年的行业积累。

近日，多家媒体称，壳牌搜索已完成近12亿美元D轮融资，其中腾讯领投8亿美元，基汇资本、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天语、华兴资本、海峡资本等跟投，合计11.3亿美元，最新估值超100亿美元，公司将于2020年开始海外上市。

对此，壳牌找空间回应冉财经（ID：），称D轮融资没有官方消息，公司也没有明确的上市时间表。不过，一位接近贝壳搜的人士告诉燃财经，贝壳搜融资的消息属实，估值超过100亿美元。

以壳牌搜索目前的规模，有人认为其数百亿美元太高，很多人坚持认为壳牌搜索和整个行业都被低估了。

业内人士指出，以贝壳屋、安居客等为代表的一批互联网公司在获客、信息透明、房源等方面对传统地产经纪行业进行了改进，但行业仍处于人为过程中。效率和投入产出。这几年效率并没有明显的提升，壳牌的找房难免会受到购房政策调整的影响。

此外，由于房地产经纪领域本土化特征明显，规模效应大于互联网效应，这使得壳牌无法为一个家庭找到房子，该细分市场的所有公司都有机会。

那么，壳牌搜索这个新兴平台价值百亿吗？  为您拆解。

01.链家“缩进”外壳集成行业

壳牌新一轮融资的最早消息要从2019年3月开始。

3月25日，壳牌方方宣布启动D轮融资，由战略投资者腾讯领投，投资8亿美元。本轮融资将重点关注工业互联网领域的技术研发、产品应用创新、人才招聘与培养。

而就在5天前，壳牌搜房母链的资本结构同步发生变化。

根据国家企业信用信息公示系统，2019年3月爱家房产源码，北京联嘉房地产经纪有限公司的注册资本、投资人及管理层发生了变更。数据显示，22名投资者退出链家投资，公司注册资本由2.054.020,000变更为1.355.820,000，注册资本减少33.99%。

壳牌搜房回应称，本次减资的目的是为了企业发展，原投资人所持链家股份将通过协议镜像到壳牌搜房。

一方面，有壳牌找房的融资消息，另一方面，链家的注册资本缩水。这种布局背后的微积分是什么？

链家成立于2001年，是一家房地产交易服务平台，业务涵盖新房、二手房交易、租赁、装修等。上线之初，链家就确立了行业新规则，成为第一家业内经纪品牌推出三方合约，交易透明，无差价。其互联网化始于2009年，先是链家在线（）上线，后更名为链家网。

2018年4月，链家网升级为贝壳搜索，开始快速扩张。定位为“科技驱动的住宅服务平台”，打通资源和线上能力，聚合赋能全行业优质服务商，打造各类服务的聚合器。作为品牌的平台，链家网已成为旗下的常驻品牌之一，并推出创新的VR观影服务。

也就是说，链家可以理解为自营模式，而贝壳屋则是一个平台。除了链家，其他品牌和经纪人也可以入驻。

目前，壳牌搜索业务分为经纪业务、平台业务等。经纪业务是以链家网为主体的新房及二手房买卖租赁业务天外神坛，包括二手房买卖、新房买卖、新房选房、租赁；平台业务是通过Shell APP连接21世纪，我爱我家等B端。第三方经纪机构和C端用户，壳牌将底层技术出口给第三方；其他业务包括装修、房地产金融、消费金融、VR看房、社区服务等。

截至2019年7月上旬，贝壳搜索已进入全国98个城市，连接门店数2.78万家，连接经纪人数25.03万家，壳牌+链家APP MAU（月活跃用户）约7000万。

在易居研究院智库中心研究主任闫跃进看来，从“链家”到“找壳”的转型，有成功的一面。链家本身通过集聚民宅资源，形成了良好的品牌。市场上公寓式企业多，资源可重复利用。通过平台的建设，贝壳搜索吸引了房源，减少了直接竞争，帮助与安居客等平台竞争。

同时他指出，这有利于中小微中介和公寓管理公司的资源集聚，也有利于未来信息的收集和交流，因为中小中介本身几乎没有资源优势，这样的大平台可以降低信息搜索成本，加快交易效率。

“这说明品牌可以独立运作，但资源也可以共享，这是合作中减少中小品牌顾虑的重要体现。赢得和扩大企业规模是当前竞争的战略体现。” “这样的企业。但同时，平台功能也不能随便实现。夸大其词，最终还是需要通过服务和专业来实现。” 晏跃进说道。

02.百亿美元的估值值不值？

有一种说法，过去人们对链家的印象是房地产经纪人，但链家想要打破这种认知，希望外界把链家当成一家互联网公司，从而在资本中获得更高的估值。市场，所以孵化贝壳找房子。

公开资料显示，链家2011年获得鼎晖投资9400万元Pre-A轮融资，2014年完成鼎晖投资、复星瑞征资本数亿元A轮融资。2016年4月，链家获得60亿元B轮融资，来自腾讯投资、百度投资并购部、经纬中国、源码资本等。2017年初，融创中国26亿元战略投资链、万科集团、新希望集团、华兴资本、高瓴资本相继进行战略投资。

那么，让链家披上互联网的外壳找房子，值百亿吗？

对公司进行估值最常见的方法是在行业中寻找自由现金流和财务模型相对稳定的公司进行对标。在具体估值中，可以使用PS（市销率估值法）和PE（市盈率估值法）两种估值方法。

根据冉景财经从一家投资机构获得的文件，目前市场上还没有一家公司可以直接将标的与壳牌相匹配。类似于房天下、安居客等信息发布平台。美国平台公司与空壳搜索有一定的相似性，但其业务只是空壳搜索三大业务之一的平台业务。截至 2019 年 7 月 26 日收盘，其市值为 10 美元0.9 亿美元。

文件还指出，链家使用PE（盈利），壳牌APP使用PS（尚未盈利），分析拆分后估值的分类汇总，并考虑15%的流动性，总估值为99-178数十亿美元之间。

同时，文件还从GMV、盈利能力、竞争格局和政策等方面，从衣、食、住、行四大民用生产行业，对壳牌与同类和不同类型的估值进行了比较，分别对应淘宝、美团、贝壳、滴滴四家公司。

具体来看，壳牌搜索GMV为11000亿，收入为280亿，略有亏损，绝对是行业第一。虽然一直有房地产政策调控，但对二手房交易并没有实质性的伤害。

美团GMV是壳牌GMV的三分之一，壳牌亏损严重，面临竞争对手。饥饿的？美团目前市值3740亿港元，约为壳牌的4倍；滴滴的GMV也来自壳牌。三分之一的公司继续亏损，新的竞争对手不断出现。一些企业面临监管风险。上一轮打折后估值约400亿美元，是壳牌的4倍。

因此，该文件认为，这样的估值体系存在偏差，要么是因为滴滴美团的相对估值偏贵，要么是贝壳搜索被低估。换个角度看，即使只看壳牌旗下的链家，2018年的利润也为44亿元。以投前估值95亿美元计算，PE值约为14.5，在合理范围内。

对于文件中的估值方法，多位业内人士表示可行。

美凯龙爱家总裁兼创始合伙人冯全林表示，与传统地产商相比，中国恒大2018年营收4661.96亿元爱家房产源码，市值2802.81亿港元港币。营收2976.8亿元，市值3386.12亿元，壳牌2018年交易量1.1万亿。他认为壳牌的价值并没有被高估。

“过去房地产中介的估值被低估了，因为大家实力不够，这么好的一手牌也没玩好。以后做好之后，这个领域的公司估值不会成为一个问题。” 冯泉林说道。

一位房地产研究人员认为，估值有点高。他指出，壳牌搜索目前处于企业创新层面，并不是一个很大的平台。此外，互联网平台易于控制，这也是它的挑战。

也有不少受访者表示，买壳的商业风险在于政策变化。近两年，贝壳搜索在一线城市的缓慢增长期主要集中在一线城市限购政策收紧的时期。

03.三大亟​​待解决的问题

贝壳搜索提出的“住房大平台”概念虽然取得了一些成果，但在推进过程中，面临的挑战也不小。

一是在房地产监管方面，对平台提出了更高的要求。

提到房屋买卖租赁，很多人的第一反应就是“黑中介”。的确，在早期，不少房地产中介机构依靠信息不对称赚取差价，通过“欺骗、诱拐”等多种手段谋取利益。房地产经纪人的另一个顽固问题是真房难保。许多经纪人将廉价房屋列为“诱饵”。当用户“上钩”时，会以“已出租”等理由推荐其他房屋。

2005年，链家在业内率先推出房地产词典，并开始建立房地产数据库——房地产词典。截至2019年4月，该数据库记录的真实房屋数量超过1.87亿，覆盖中国325个城市的45万个社区，是数据量最大、覆盖面最广、覆盖面最广的房屋信息数据库。中国最小粒度。

不过，蘑菇租赁联合创始人龙东平表示，真假房源问题很难绝对避免。“房源的真实性包括实物和状态的真实性，实物是指假的或虚拟的房子，状态是指其描述、照片、价格不真实的。中介把房源放到平台上因为有很多代理在同步销售，房子的状况随时变化，反馈有时间滞后，还有一种情况是房子不存在或者已经售出，代理想用吸引流量。”

他表示，主客观因素都难以绝对保证房源的真实性，平台也难以对每一家中介机构进行精准监管。

其次，如何兼顾壳牌房源平台开放与进入经纪品牌链家之间的平衡，也是壳牌不得不面对的问题。

链家实施“代理合作网（ACN）”，将房屋交易流程细化为入驻、维护、客源、交易撮合等多重角色。60%-70%的客源端，解决券商与券商的合作和利益分配问题。

壳牌还成立了“店主管理委员会”，由入驻品牌店主民主选举产生。会员可以共同参与平台的共建，监督平台的运营管理，维护品牌、经纪人、消费者等各方的权益。

但是，对于一些比较成熟的中介公司来说，他们不愿意与竞争对手共享客户信息和房屋信息，“在对手的地盘上”他们的权益可能得不到保障。

我爱我家董事长谢勇曾说过：“房地产经纪公司需要一个真正的平台。如果一个自称平台的公司可以线上线下，既是裁判，又是运动员，这就是“在商业中非常重要。道德和运营逻辑是绝对不能接受的。”

随后，壳牌搜索董事长左辉回应称：“我们确实和同行有竞争关系。有人说我们是裁判和运动员，但我不这么认为。我们在做一个体育场，希望能打球。” “这里。人越来越多，规矩也越来越好。”

此外，贝壳屋还面临着强大的对手，即58同城旗下成熟的房地产信息服务平台安居客。

就在今年4月，壳牌搜索“一周年”庆典当天，安居客以“壳牌搜索不正当竞争”为由对壳牌搜索提起诉讼，称其盗用了楼盘等图片。安居客的网站。，要求壳牌找房子道歉并赔偿9000万元。随后，贝壳网也以房屋图片被盗为由对安居客提起诉讼，索赔1亿元。

04.诸侯争霸，不是一个家族会包揽一切

房地产经纪行业存量300万亿元。据冯全林分析，随着城市化进程的推进，二手房的占比会越来越大，但目前的行业状态是基于规模效应而非互联网效应，没有人能一统天下。

“目前的市场格局，一超强，一超是贝壳找房，其他公司在不同城市、不同领域都有自己的一席之地。但行业的地域发展很不平衡，联家在北京的份额最高，但在杭州。也许只有20%。我喜欢我家在杭州和南京有一些优势。中原地产主要集中在深圳和上海，行业就像春秋时期的诸侯争霸。

他指出，行业的第一个问题是效率很低。过去20到30年，房产中介的产量大概是每人每月0.2-0.3个订单，很多公司人均产量30万是盈亏平衡点. 事实上，行业的产出一直在盈亏平衡点附近波动。人均产出低，几十年来效率没有提高。互联网转型迫在眉睫。

“相对于互联网公司，BAT的人均产值甚至可以达到3到500万，互联网最重要的是提高服务效率。房产中介目前的获客方式还是传统的扫楼方式“和发传单。模式比较重，没有用户运营。行业玩家在获客方面有一定的提升，但对效率和行业输出和服务贡献不大。” 他说。

他以房地产经纪人的分配和分级为例。在中介机构中，从下到上，有经纪人、团队负责人、店长、小片导演、大片导演、区域经理、城市副总裁、城市总裁等十几个级别。再往上是区域负责人、全国销售副总裁、总裁、CEO，形成了深井式的工作汇报机制。此外，每家商店都将配备专门负责交易、贷款和许可证的商店助理。分工很细，岗位设置是多余的。

差异化创新持续进行。

第一类是交易型玩家，类似于链家、我爱我家、中原地产、太平洋地产，提供房产交易；而贝壳屋为加盟型玩家，通过加盟提供能力输出、培训交易、标准化排水、房屋挂牌、指导管理；安居客、58搜房、房天下是依靠信息收费的信息发布模式和互联网工具。除了信息平台外，还有为房屋交易机构提供SaaS系统的蘑菇租赁。

第四类是轻服务企业，如搜房网、悟空出租、诸葛装房、房多多等。它们提供简单的交易，并具有低费用和浅服务的特点。

此外，还有新出现的形式。例如，家居巨头红星美凯龙在2019年推出了美凯龙爱家，除了传统中介的交易服务外，还推出了设计、装修、家具、家政服务。+4 全产业链全生命周期服务。

结合现有技术，提升房产经纪人的用户体验是目前行业面临的共同问题。为确保房源的长期、动态、真实，壳牌搜房采用7×24全生命周期的房源验证系统；蘑菇租赁邀请客户撰写评论，并通过评价反馈和投诉机制推广体验；美凯龙用肉眼 3D 和全息房屋技术改进服务爱家。

虽然行业参与者众多，但在龙东平看来，地产经纪的本土化很强，行业领先平台的市场份额不超过10%。其他做信息平台、房屋服务、招聘服务、家政保洁。企业层出不穷，因为这个行业高度依赖人力，本土化属性强，服务不规范。